附件2 福建省物业管理条例 （2018年9月30日福建省第十 三届人民代表大会 常务委员会第 六次会议通过） 目 录 第一章 总则 第二章 业主大会和业主委员会 第一节 物业管理区域 第二节 业主大会筹备 第三节 业主大会 第四节 业主委员会 第三章 物业服务 第一节 物业服务合同 第二节 承接查验 第三节 物业收费 第四章 物业的使用与维护 第一节 业主和物业服务企业行为 — 1 —第二节 专项维修资金管理和使用 第三节 公共收益 第五章 监督管理 第六章 法律责任 第七章 附则 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业 主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和居住环 境，弘扬社会主义核心价值观，促进和谐社区建设，根据《中 华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行 政法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本省行政区域内的住宅物业管理及其 监督管理活动。 非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本条例有关规定执 行。 第三条 物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社 会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信 用、市场竞争、规范服务的原则。 — 2 —第四条 县级以上地方人民政府应当加强对物业管理工作的 领导，建立物业管理工作综合协调机制，协调解决物业管理工 作中的重大问题，将物业管理纳入社区治理范畴和现代服务业 发展规划。 第五条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房地产 行政主管部门（以下统称物业管理主管部门）负责本行政区域 内物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府公安、民政、城市管理、国土资源、 质量技术监督以及其他有关部门应当按照各自职责做好与物业 管理有关的管理工作。 乡（镇）人民政府或者街道办事处按照规定职责负责辖区 内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。 村（居）民委员会应当协助、配合乡（镇）人民政府或者 街道办事处做好物业管理相关工作。 第六条 鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管 理行业协会应当加强行业自律，促进诚信经营，开展物业服务培 训，提高物业服务意识和服务水平，维护物业服务企业的合法权 益。 第二章 业主大会和业主委员会 — 3 —第一节 物业管理区域 第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划 用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因 素确定。 分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设 置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但 该区域内已自然形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的 物业管理区域。 不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为 一个物业管理区域。 第八条 建设单位 在办理新建项目建设工 程规划许可证时， 应当向县（市、区）人民政府物业管理主管部门提 出划分物业 管理区域 申请，县（市、区）人民政府物业管理主管部门按照 本条例第七条的规定核定物业管理区域， 出具核定意 见，并将 核定意 见抄送物业管理区域 所在地乡（镇）人民政府或者街道 办事处。 对已经自然形成 且无争议的区域， 所在地乡（镇）人民政 府或者街道办事处 向县（市、区）人民政府物业管理主管部门 书面提议后，经其确 认无异议的，不 再重新划分。 — 4 —物业管理区域划定后 需要调整以及已 投入使用但尚未划分 的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同乡 （镇）人民政府或者街道办事处，按照本条例第 七条的规定， 结合社区布局划分物业管理区域。 第二节 业主大会筹备 第九条 业主大会 由物业管理区域内 全体业主 组成，一个物 业管理区域成立一个业主大会。 一个物业管理区域内， 出售并交付使用的物业建筑 面积达到 百分之五十以上，或者 首套物业 出售并交付满两年的，建设单位 应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处 申请筹备召开 业主大会 首次会议。十个以上业主 也可以向所在地的乡（镇）人 民政府或者街道办事处提 出书面申请。乡（镇）人民政府或者街 道办事处应当自 收到筹备业主大会 首次会议 申请之日起三十日 内，会同当地村（居）民委员会 组织成立业主大会 首次会议 筹备 组。 第十条 业主大会 首次会议 筹备组由业主和建设单位、乡 （镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会等单位代 表五人以上的单 数组成。筹备组召集人由乡（镇）人民政府或 者街道办事处代表 担任。筹备组中的业主代表 由筹备组召集人 — 5 —确定，业主代表人 数不低于筹备组总人数的百分之五十。 建设单位已不 存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处 书面通知后未在通知期限内委托代表参加 筹备组的，建设单位 可以不作为 筹备组成员。 筹备组应当自成立 之日起七日内，将成员 名单以书面形式 在物业管理区域内 醒目位置公 示，公示日期应当不 少于七日， 并可以通过 移动通信等 电子信息方式告知全体业主。业主对 筹 备组成员有 异议的， 由乡（镇）人民政府或者街道办事处协调 解决。 第十一条 筹备组可以向建设单位或者物业服务企业 要求提 供物业管理区域核定 证明、房屋及建筑物 面积清册、业主 名册 等筹备工作 所需资料。建设单位或者物业服务企业应当自 接到 通知之日起十五日内向筹备组提供资料。建设单位或者物业服 务企业 未能提供的，由筹备组书面申请，经乡（镇）人民政府 或者街道办事处确 认，可以 向房屋登记机构等单位 查阅、复 制。 筹备组应当在所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处 及村（居）民委员会指导下做好以下 筹备工作 ： （一）确定业主大会 首次会议 召开的时间、地点和议程； （二）草拟业主大会议事规则、管理规 约和业主委员会 章 — 6 —程； （三）确 认业主身份和核计业主在业主大会 首次会议上的 票数及表决规则 ； （四）确定业主委员会委员 候选人产生办法 ； （五）组织产生首届业主委员会委员 候选人名单； （六）做好 召开业主大会 首次会议的其他准备工作。 前款规定内 容应当在业主大会 首次会议 召开十五日前在物 业管理区域内 醒目位置公 告，并可以通过 移动通信等 电子信息 方式告知全体业主。业主对公 告内容有异议的， 筹备组应当记 录并作 出书面答复。 第十二条 业主大会 首次会议 筹备经费根据物业管理区域规 模、业主 户数和建筑 面积等因素确定，可以通过业主自 愿承 担、建设单位 赞助、政府 财政补助等方 式筹集。 第三节 业主大会 第十三条 筹备组应当自 组成之日起六十日内， 召开业主大 会首次会议。业主大会 首次会议应当制定业主大会议事规则、 管理规 约和业主委员会 章程，并选举产生业主委员会。 业主大会可以 从业主中 选举产生三 至五人的业主监事会， 根据业主大会的 授权和管理规 约的规定，行 使对业主委员会的 — 7 —监督权。业主监事会有权对业主委员会工作 情况进行核 查，发 现存在问题的，有权 要求业主委员会 纠正。监事会 每届任期与 业主委员会 任期相同。 第十四条 业主大会决定业主大会议事规则、管理规 约、业 主委员会 章程等有关共有和共同管理权 利的重大事项，应当经 物业管理区域内专有部分 占建筑物 总面积过半数的业主 且占总 人数过半数的业主同意。业主大会决定专项维 修资金的筹集和 使用方案或者改建、重建建筑物以及 附属设施设备的，应当经 专有部分 占建筑物 总面积三分之二以上的业主 且占总人数三分 之二以上的业主同意。 面积、业主人 数按照下 列规定确定 ： （一）专有部分 面积按照房 屋产权证、不动产权 证书或者 其他能证明其权属的合法有 效文件记载的面积计算，建筑物 总 面积按照专有部分 面积之和计算。 （二）业主人 数按照专有部分的 数量计算，一个专有部分 按一人 计算。建设单位 尚未出售和虽已出售但尚未交付的部 分，以及同一 买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人 计 算。 业主为 无民事行为 能力人或者 限制民事行为 能力人的， 由 其法定监护人行 使投票权。 公共租赁住房承租人可以根据 租赁合同的 约定，代行部分 — 8 —